전월세 전환율 계산 공식 및 법정 상한선 확인 방법

전월세 전환율이란 무엇인가

전월세 전환율은 쉽게 말해 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 그 보증금에 몇 %의 연 수익률을 적용해 월세를 계산했는지 나타내는 비율입니다. 예를 들어 전세보증금 중 1억원을 월세로 전환하면서 매달 40만원을 받는다면 1년치 월세 480만원을 전환된 보증금 1억원으로 나눠 전환율을 계산할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 부동산 통계에서 말하는 시장 전월세 전환율과 주택임대차보호법에서 규정하는 법정 전월세 전환율 상한이 서로 다른 개념이라는 것입니다. 시장 전환율은 실제 거래에서 전세와 월세 가격이 어느 정도 비율로 형성되는지를 나타내는 통계이고, 법정 전환율은 임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 임차인을 보호하기 위해 정한 상한선입니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 일정 비율을 초과할 수 없도록 규정합니다. 법률상 상한은 ‘대통령령으로 정하는 비율’과 ‘한국은행 기준금리에 대통령령상 이율을 더한 비율’ 가운데 낮은 비율을 적용합니다. 현행 시행령에서는 각각 연 10%와 기준금리 + 2%포인트로 정하고 있습니다.

전월세 전환율 계산 공식

전월세 전환율을 계산하려면 먼저 전세에서 월세로 전환한 보증금 차액을 구해야 합니다. 전세보증금 전체를 월세로 바꾸는 것이 아니라 일부만 남기고 반전세로 변경했다면 기존 전세보증금에서 새 보증금을 뺀 금액이 ‘전환된 보증금’입니다.

반대로 법정 상한선에 맞춰 받을 수 있는 최대 월세를 계산하려면 전환되는 보증금에 법정 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 됩니다. 2026년 9월 현재 상한이 5.00%이므로 ‘전환 보증금 × 0.05 ÷ 12’가 기본 계산식입니다.

2026년 법정 전환율 상한선

현행 주택임대차보호법과 시행령을 적용하면 법정 전월세 전환율은 다음 두 숫자 가운데 더 낮은 비율입니다. 첫 번째는 연 10%, 두 번째는 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율입니다. 시행령 제9조는 첫 번째 비율을 연 1할, 두 번째 가산이율을 연 2%로 규정하고 있습니다.

한국은행 금융통화위원회는 2026년 8월 27일 기준금리를 기존 2.75%에서 3.00%로 인상했습니다. 따라서 2026년 9월 현재 계산은 ‘3.00% + 2.00% = 5.00%’가 되고, 10%보다 낮기 때문에 법정 상한은 연 5.00%가 됩니다.

전세 3억원을 반전세로 바꾸는 계산 예시

예를 들어 기존 전세계약이 보증금 3억원이고 이를 보증금 1억원을 남기는 반전세로 바꾼다고 가정해 보겠습니다. 월세로 전환되는 보증금은 3억원에서 1억원을 뺀 2억원입니다.

따라서 현재 기준으로 전세 3억원 가운데 2억원을 월세로 전환한다면 단순 법정 전환율 계산상 월세는 약 83만3천원을 넘지 않는 범위에서 계산해야 합니다. 실제 계약에서는 원 단위 처리와 기존 차임 존재 여부 등 계약조건을 함께 봐야 합니다.

현재 계약의 실제 전환율 역산 방법

이미 전세에서 반전세 또는 월세로 변경한 계약이라면 현재 계약에 몇 %의 전환율이 적용됐는지 거꾸로 계산할 수 있습니다. 필요한 숫자는 전환된 보증금 차액과 월세 두 가지입니다.

예를 들어 기존 전세보증금 3억원에서 새 보증금을 1억원으로 낮추고 월세를 70만원으로 정했다고 가정하겠습니다. 전환된 보증금은 2억원이고 연간 월세는 70만원 × 12개월 = 840만원입니다.

같은 조건에서 월세가 90만원이라면 전환율은 5.40%가 됩니다. 이는 2026년 9월 현재 법정 산정률 5.00%보다 높은 숫자이므로, 보증금을 월차임으로 전환하는 계약이라면 법정 상한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

법정 전환율과 5% 임대료 증액 제한 차이

전월세 계약에서 가장 많이 혼동하는 숫자가 전월세 전환율 5%와 임대료 증액 5%입니다. 현재 우연히 숫자가 같아 더욱 헷갈리기 쉽지만 두 제도는 전혀 다른 규칙입니다.

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸면서 얼마의 월차임을 계산할 수 있는지를 정하는 기준입니다. 반면 임대료 증액 제한은 기존 임대차에서 차임이나 보증금을 증액할 때 적용되는 별도의 제한입니다. 따라서 ‘전환율이 5%니까 기존 월세를 5%까지만 올릴 수 있다’는 식으로 두 규정을 섞어 계산하면 안 됩니다.

기준금리 변경 시 상한 확인 방법

전월세 전환율의 법정 상한은 고정된 숫자가 아닙니다. 시행령의 가산이율 2%포인트는 그대로더라도 한국은행 기준금리가 바뀌면 계산 결과가 달라집니다. 따라서 계약서를 새로 쓰거나 보증금 일부를 월세로 전환하기 직전에는 한국은행의 가장 최근 기준금리 결정일과 적용금리를 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 8월 27일 금융통화위원회는 기준금리를 3.00%로 인상했고, 다음 통화정책방향 결정 때까지 해당 수준으로 운용하기로 했습니다. 따라서 2026년 9월 6일 현재는 ‘3.00% + 2.00% = 5.00%’로 계산합니다.

자주 묻는 질문 Q&A

핵심 요약 한눈에 보기

2026년 9월 현재 주택임대차보호법상 전월세 전환율의 법정 상한은 연 5.00%입니다. 법률에서는 연 10%와 한국은행 기준금리에 시행령상 2%포인트를 더한 비율 가운데 낮은 것을 적용하도록 하고 있고, 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 인상했기 때문에 현재 계산값은 5.00%입니다. 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세를 계산하려면 ‘전환되는 보증금 × 5% ÷ 12’를 이용하면 됩니다. 반대로 이미 정해진 월세의 실제 전환율을 확인하려면 ‘월세 × 12 ÷ 전환된 보증금 × 100’으로 계산하면 됩니다. 다만 전월세 전환율 규정은 보증금 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 상황에 관한 규정이므로 단순히 모든 신규 월세 계약의 월세 수준을 5%로 제한한다는 의미는 아닙니다. 또한 전환율 상한은 한국은행 기준금리가 바뀌면 함께 변동할 수 있으므로 실제 계약을 전환하는 날에는 최신 기준금리를 다시 확인하는 것이 중요합니다.